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菲律宾申博开户合作:鑫苑物业冲击港股:超8成主营收入由母公司输送

/stock_591hx_com 2019年05月10日 10:24:41 新浪财经网
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  斑马消费 沈庹

  港股或将再现房企分拆物业管理公司上市版本。

  日前,鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书,拟在港股登陆。

  和去年先后登陆港股的5家物业管理公司一样,鑫苑物业同样是从房地产公司分拆,对母公司的倚重明显。

  报告期内,公司有8成主营业务收入来自向母公司鑫苑置业集团提供物业管理服务获得。

  在“大树”下并非高枕无忧,对单个客户的过度依赖,或会给今后业务拓展带来不小的潜在风险

  主业收入8成来自母公司

  招股书显示,2016年至2018年,鑫苑物业收入分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元,同期年度溢利分别为0.26亿元、0.69亿元和0.76亿元。

  业绩出现稳步增长的趋势,母公司的业务输送功不可没。

  物业管理服务是公司主营业务,招股书披露,2016年至2018年,公司主营业务收入当中分别约96.2%、88.9%和84.3%来自向鑫苑置业集团开发的物业提供物业管理服务,而在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自于鑫苑置业集团开发的物业。

  最近几年,公司来自第三方开发商的收入有所提升,但在短期内对母公司的依赖尚难改变。公司在招股书中承认,“鑫苑置业集团坚定不移提供支持我们携手合作,促使我们的业务持续增长。”

  单位面积收入低于同行

  截至2018年末,公司全职雇员1226人,在管物业数目96个,在管物业面积15.66万平方米。

  斑马消费结合物业管理服务收入和在管物业面积测算,鑫苑物业每年每平方米产生的收入为16.73元。

  对比同业企业来看,公司在单位面积上产生的收入相对较低。

  2018年,绿城服务(02869.HK)在物业管理服务收入为44.61亿元,在管面积1.70亿平方米,每年每平方米产生的收入为26.18元。

  2018年,碧桂园服务(06098.HK)在物业管理服务收入为34.45亿元,在管收费管理物业面积1.82亿平方米,每年每平方米产生的收入为18.98元。

  去年在A股上市的南都物业(23.220, 0.47, 2.07%)(603506.SH),2018年来自物业管理收入为10.56亿元,在管面积0.55亿平方米,每年每平方米产生收入19.10元。

  鑫苑物业在同业公司中处于垫底位置,可能与公司收取物业费用较低有关,招股书显示,公司每月每平方米平均物业管理费在1.71元至1.90元之间。

  按照上述企业披露的2018年度收入和员工总数测算,鑫苑物业、绿城服务、碧桂园服务和南都物业的人均年贡献收入分别为32.06万元、26.87万元、13.91万元和14.09万元。

  公司人均年贡献收入高于同行,则是将安保、卫生、清洁以及专业维修等业务分包出去、降本增效的结果。

  2016年至2018年,公司于物业管理服务收入分别为1.44亿元、1.96亿元和2.62亿元,其毛利率分别为14.6%、20.6%至20.17%。

  公司毛利率较高的前期物业(即交付前及咨询服务)毛利率出现波动下滑,2016年至2018年,其毛利率分别为45.5%、53.4%和49.8%。

  物管企业扎堆港股

  根据弗若斯特沙利文报告显示,以2018年度收入3.93亿元计算,鑫苑物业在中国物业管理服务公司中排名第33位,约占中国物业管理服务市场总收入的0.13%。

  鑫苑物业是一家身处河南的企业,成立于1998年,其母公司鑫苑置业是太阳城申博桌面安装版下载国内首家在纽交所上市的房地产公司。

  鑫苑物业同样对资本市场很是热衷,公司在2017年3月挂牌新三板,2年后退市。

  这期间,港股产生了不少物业管理类上市公司,特别是在2018年,内地有5家物业公司在港股上市,杭州的南都物业成为A股首家物业管理类上市公司。

  2019年1月,鑫苑物业在新三板退市,随即转向港股。

  斑马消费梳理发现,已经登陆港股的物管企业,身后大多有房地产公司背景支撑,与母公司关联交易多,自身拓展业务空间有限,导致物业股在资本市场表现并不太好,这也一度反映出市场对此的担忧。

  国内很多房地产企业在楼市调控中纷纷转型,物业管理业务成为房企的重要业绩增长点,和新开辟融资通道。

  鑫苑物业也是如此,公司表示拟将所募资的60%用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。

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